سؤال از آقای هدایت:
با سلام، یه سؤال مبتلاء به که در شهرستان … جاری و ساری است از خدمت حضرتعالی دارم؛ عرصه این شهرستان موقوفه است، پنج دانگ وقف عام یک دانگ وقف خاص، عده‌ای اندک با گرفتن اجاره نامه از اداره اوقاف شهرستان، احداث بنا در این عرصه ها کردن و اکثریت قریب به اتفاق بدون اخذ اجاره نامه این بناها رو ساختن. البته قابل ذکر است که این زمین ها توسط مردم خرید و فروش شده و می شود و اداره اوقاف در این مورد هیچ ممنوعیت و ممانعتی بعمل نیاورده، حال یکی اعیان و عرصه رو می فروشد اما تحویل مشتری نمی دهد، این مشتری با هیچ مدرکی نمی تواند مالکیت خود را ثابت کند تا خلع ید فروشنده رو بخواهد، چون در وهله اول عرصه برای فروشنده نبوده و امکان اثبات مالکیت عرصه با توجه به موقوفه بودن برای خریدار نیست، برای الزام به تحویل اعیان و یا خلع ید از اعیان چه راهکاری پیشنهاد می دهید؟ البته اکثر این املاک سابقه ثبتی ندارند و با مدارک عادی جابجا می شوند، امیدوارم که راهکاری ارائه دهید.
پاسخ از ما:
با سلام، سئوال طرح شده ابعاد مختلفی دارد لذا سعی می شود در چند بند منجزاً پاسخ مطلوب ارائه شود؛
[is_logged_in]
1- منطوق رأی هیئت عمومی دیوان عالی کشور، ح.ش. 1815 (مورخه 22/11/1331، کیهان، آرشیو حقوقی، مجموعه رویه قضایی) بر جواز اجاره زمین بیاض جهت احداث بنا دلالت دارد به نحوی که احداث بنا در عرصه عین مستأجره قید تراضی موجر و مستأجر باشد. لذا فرض اینکه سازمان حج و اوقاف و امور خیریه شهرستان یادشده در سئوال مطروحه به عنوان نماینده شخصیت حقوقی وقف، زمین های موقوفه را جهت احداث بنا به اشخاصی اجاره داده باشد، فی نفسه خالی از ایراد است. در این صورت مالک اعیانی باید وفق تراضی به عمل آمده در اجاره نامه، اجرت المسمی را به نماینده موقوفه (سازمان حج و اوقاف) پرداخت نماید.
در خصوص الزام مدّت دار بودن عقد اجاره اشیاء نیز ایرادی متصوّر نیست. چنانچه پس از احداث بنا در زمین های موقوفه مدّت اجاره منقضی شود و طرفین عقد اجاره نخواهند رابطه استیجاری تداوم داشته باشد، خللی به مالکیّت احداث کننده اعیانی (مستأجر عرصه) وارد نمی شود. در این خصوص دو حالت متصوّر است: اگر بنای مستحدث در تصرّف مستأجر باقی بماند، در این صورت مستأجر مکلّف است اجرت المثل عرصه موقوفه را به موجر پرداخت کند و اگر بنای مزبور با رعایت صرفه وقف در تصرّف موجر باشد، موجر باید اجرت المثل بنا را از درآمد موقوفه به مستأجر پرداخت کند (ماده 504 قانون مدنی).
اما در خصوص اینکه پنج دانگ از زمین های موقوفه وقف عام و یک دانگ وقف خاص است بند 1 از ماده 1 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوّب 1363 مقرّر می دارد: «در صورتی که مصلحت وقف، بطون لاحقه و یا رفع اختلاف موقوف علیهم متوقف بر دخالت ولی فقیه باشد، اداره امور موقوفات خاص بر عهده سازمان حج و اوقاف است». مفهوم مخالف ماده اخیر و منطوق ماده 62 ق.م دلالت دارد بر اینکه در وقف خاص، قبض موقوفه و به تبع آن اداره موقوفه بر عهده خودِ موقوف علیهم است نه سازمان حج و اوقاف. لذا در مورد یک دانگ وقف خاص، اجاره موقوفه توسط موقوف علیهم محکوم به بطلان است، چون در عقد اجاره موجر حداقل باید مالک منافع عین مستأجره باشد این در صورتی است که موقوف علیهم فقط حق استفاده و انتفاع دارند نه مالکیّت منافع. البته بنا بر ظاهر سئوالِ طرح شده، گمان می رود سازمان حج و اوقاف نماینده موقوفه اعم از وقف عام و خاص است و احتمال مزبور که موقوف علیهم موقوفه را اجاره داده باشند، منتفی به نظر می رسد.
2- احداث کنندگان اعیانی در سئوال مطروحه دو دسته با دو ضمانت اجرای حقوقی و کیفری به نظر می رسند؛ دسته اوّل اشخاصی هستند که با انعقاد عقد اجاره با سازمان حج و اوقاف، عرصه موقوفه را اجاره کرده و اقدام به احداث بنا در آن نمودند و دسته دوّم اشخاصی هستند که بدون انعقاد عقد اجاره به احداث بنا در عرصه موقوفه مبادرت نموده‌اند. شخص مورد اشاره در سئوال مطروحه که عرصه و اعیان را به مشتری فروخته ولی تسلیم مشتری نمی‌کند، اگر از اشخاص دسته اوّل است، عقد بیع ایشان با مشتری نسبت به عرصه محکوم به بطلان است (ماده 348 ق.م)، چون عرصه موقوفه بوده و قابلیّت انتقال به غیر ندارد. لذا مشتری می تواند صدور حکم بر ابطال معامله نسبت به عرصه را از دادگاه تقاضا کند. ولی عقد بیع نسبت به اعیانی صحیح و نافذ است و به مجرد انعقاد عقد بیع عین معین، مشتری مالک مبیع شده و قبض مبیع در این مورد نیازی به اذن بایع ندارد. نتیجتاً با توجه به اینکه انتقال مالکیّت اعیانی در سئوال با سند عادی انجام شده است با توجه به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخه 83/10/1 ه.ع.د.ع.ک که خلع ید از اموال غیرمنقول را فرع بر مالکیت عنوان کرده است بنابراین خلع ید از اعیانی مذکور قبل از احراز و اثبات مالکیت بدون لحاظ مواد 46 تا 48 ق.ث قابل استماع نیست لازم است مشتری در مرجع قضایی دعوای خلع ید به مفهوم اخص را که به عبارتی همان دعوی مالکیّت است، به طرفیّت بایع مطرح کند. مضافاً اینکه در عرف معاملات مربوط به خرید و فروش ابنیه، غالباً مالکیّت عرصه و اعیان ضمن یک عقد به خریدار منتقل می شود. در این صورت از آنجا که عقد بیع نسبت عرصه باطل و نسبت به اعیانی صحیح بوده است، در صورتی که خریدار حین معامله به موقوفه بودن عرصه ناآگاه بوده است می تواند با اعمال خیار تبعض صفقه کل معامله را به جهت باطل بودن عقد بیع نسبت به قسمتی از مبیع فسخ کند و وجوه پرداختی بابت ثمن را مسترد کند یا اینکه می تواند عقد بیع را نسبت به اعیانی قبول نماید تا اعیانی در مالکیّت او باقی بماند و نسبت به عرصه که بیع باطل است ثمنِ آن را پس بگیرد (مواد 441 تا 443 ق.م). ضمانت اجرای کیفری فروش عرصه موقوفه توسط فروشنده مشمول اشخاص دسته اوّل، همان است که برای اشخاص دسته دوّم آمده، متعاقباً به تفصیل در مورد آن بحث می شود. اما اگر شخص یادشده در سؤال مطروحه که عرصه و اعیان را به مشتری فروخته ولی تسلیم مشتری نمی کند از اشخاص دسته دوّم است، به عبارت دیگر از اشخاصی است که با سازمان حج و اوقاف در خصوص عرصه موقوفه، عقد اجاره منعقد نکرده است، اقدام ایشان در خصوص فروش عرصه، علاوه بر بطلان معامله که فوقاً بدان اشاره شد، از جنبه کیفری، فروش مال غیر و در حکم کلاهبرداری است. در این خصوص فروشنده قابل تعقیب و مجازات بوده، ثمن معامله قابل استرداد و ضرر و زیان ناشی از جرم نیز قابل مطالبه است (ماده 14 ق.آ.د.ک92). مضافاً اینکه اگر مشتری حین معامله عالم به عدم مالکیّت فروشنده نسبت به عرصه بوده و با این وجود اقدام به خرید عرصه موقوفه کرده است، مشتری نیز وفق ماده 1 قانون راجع به انتقال مال غیر مصوب 1308 در حکم کلاهبردار است اما در خصوص فروش اعیانی علیرغم اینکه اعیانی عین معین است ولی از آنجا که قابلیت جدا شدن از عرصه را ندارد تا از استثناء مقرّر در ماده 314 ق.م محسوب شده و تحویل غاصب گردد، غاصب (فروشنده) حقی نسبت به اعیانی نداشته به تبع حق فروش آن را نیز نداشته بیع مذکور محکوم به بطلان است. لذا مشتری به دلیل فساد بیع و منع استفاده بلاجهت فروشنده (ماده 303 ق.م) می تواند به فروشنده برای استرداد ثمن رجوع کند.
مضافاً اینکه در خصوص اعیانی، فروشنده مشمول ماده 1 قانون راجع به انتقال مال غیر مصوب فروردین 1308 (در حکم کلاهبردار) نیست. زیرا اعیانی مال غیر نبوده بلکه با مصالحی ساخته شده است که در ملکیّت فروشنده بوده است ولی از لحاظ حقوقی چون اعیانی قابل جدا شدن از عرصه مغصوب نیست تا از استثناء مقرّر در ماده 314 ق.م تلقی و تحویل غاصب گردد در این خصوص آنچه که برای مشتری متصوّر است فقط از باب حق رجوع به فروشنده بابت استرداد ثمن است که فوقاً از نظر گذشت.
سئوالی که ممکن است به ذهن برسد این است چرا اعیانی مذکور از استثناء مقرّر در ماده 314 ق.م نیست تا متعلق به غاصب باشد به عبارتی چرا عین معین مقرّر در ماده یادشده لازم است قابلیت جدا شدن از مال مغصوب داشته باشد تا به غاصب متعلق گیرد و متعاقب آن به مالکیت خریدار در آید؟ پاسخ به این سئوال بر مبنای قاعده فقهی لاضرر به این شرح است؛ اگر فروشنده در سئوال مطروحه از اشخاص دسته دوم باشد و اعیان مذکور در سئوال را که با مصالح متعلق به خود ساخته است طبق ماده فوق متعلق به فروشنده(غاصب) بدانیم که مالکیّت آن اعیانی را به خریدار منتقل کرده است و بعداً اعیانی را تسلیم خریدار کند در این صورت اگر سازمان حج و اوقاف به طرفیت خریدار که متصرف فعلی اعیانی است دعوی تصرف عدوانی راجع به عرصه موقوفه مطرح کند، قلع اعیانی را از مرجع قضایی بخواهد حکم بر قلع اعیانی صادر می شود و خریدار نمی تواند از مقررات مقرّر در شق اخیر ماده 164 ق.آ.د.م استفاده کند تا اعیانی از قلع در امان باشد. چون ملک مورد ادعای تصرف عدوانیِ سازمان حج و اوقاف همان عرصه موقوفه است و خریدار نمی تواند نسبت به موقوفه، ادعای مالکیت داشته باشد لذا قلع اعیانی اجرا می شود. در این صورت و با قلع اعیانی تکلیف خریدار برای استرداد ثمن چیست؟ خریدار در این صورت نمی تواند برای استرداد ثمن به فروشنده رجوع کند چون اعیانی را از استثناء مقرّر در ماده 314 ق.م و متعلق به فروشنده دانستیم که بر اساس بیع صحیح به خریدار منتقل و تسلیم خریدار شده و ضمان تلف مبیع پس از قبض بر عهده بایع نیست. از طرفی خریدار برای استرداد ثمن و یا خسارات متحمله نمی تواند به سازمان حج و اوقاف رجوع کند چون آن سازمان در راستای اعمال حقوق قانونی خود قلع بنا را از مرجع قضایی درخواست کرده است. لذا جهت عدم تحمیل چنین ضرری به خریدار بنا بر قاعده فقهی لاضرر ناگزیریم بپذیریم منظور مقنّن از استثناء مقرّر در ماده 314 ق.م عینی است که قابلیت جدا شدن از ملک مغصوب را داشته باشد. لذا در سئوال مطروحه چون اعیانی قابل جدا شدن از عرصه نیست از استثناء ماده پیش گفته خارج است و متعلق به غاصب نیست تا بتواند با عقد بیع، مالکیّت آن را به دیگری منتقل کند.
3- در خصوص عدم سابقه ثبتیِ املاکِ مورد بحث و اینکه در سئوال مطروحه آمده است: «مشتری با هیچ مدرکی نمی تواند مالکیت خود را ثابت کند»، به عرض می رساند اگرچه از مواد 22 و 46 تا 48 قانون ثبت بدواً به نظر می رسد ثبت رسمی سند انتقال در معاملات مربوط به اموال غیر منقول از تشریفات لازم برای صحت عقد است لیکن با کمی دقت می توان دریافت که منظور مقنّن از لزوم ثبت سند رسمی در معاملات مربوط به اموال غیرمنقول صرفاً برای اتمام آثار ظاهری انتقال و شناسایی آن بوسیله نهادهای دولتی است نه برای صحت و اعتبار آنها. به بیان دیگر؛ مستفاد از مواد پیش گفته در قانون ثبت این است که هنگام مراجعه منتقل الیه مانند خریدار در عقد بیع، نهادهای دولتی با ارائه سند عادی که اصالت مندرجات و امضاء ذیل آن معلوم ولی وقوع اصل معامله محرز نیست نمی توانند انتقال مزبور را احراز کنند و مادام که این انتقال و صحت و اعتبار آن در مراجع قضایی اثبات نشده تحقّق آن معامله مشکوک است. اگر منظور مقنّن واقعاً اعلام بطلان معاملات یادشده بود، مسلماً واژه بطلان را در مورد آنها بکار می برد و صرفاً به بیان فقدان اثر شناسایی دولت بسنده نمی کرد. مفاد مواد 72 و 106 و مفهوم مخالف ماده 93 از قانون ثبت قرائن مثبتی بر تأیید مراتب موصوف است که مجال بسط آن نیست.
علیهذا جهت اتمام آثار ظاهری انتقال اعیانی و شناسایی آن بوسیله نهادهای دولتی در مواردی که مبسوطاً گذشت و وقوع عقد بیع نسبت اعیانی صحیح بوده لازم است مستفاد از رأی وحدت رویه شماره 672 مورخه 83/10/1 هیأت عمومی دیوان عالی کشور دعوی خلع ید به مفهوم اخص آن که به عبارتی همان دعوی مالکیّت است، اقامه گردد. نتیجه دعوی مزبور این است که با ارائه مدارک مثبت ادعای خواهان که همان اسناد عادی است، با احراز و اثبات مالکیّت خواهان، خلع ید خوانده از اعیانی و در نتیجه تسلّم خواهان (خریدار) بر آن محقّق خواهد شد.
4- در خصوص راه حل پیشنهادی برای اینکه خریدار مالک اعیانی شود و در آن تصرف مالکانه داشته باشد دو حالت متصوّر است: حالت اول اینکه فروشنده از اشخاص دسته اوّل باشد؛ در این صورت عقد بیع نسبت به اعیانی صحیح و نافذ و خریدار مالک اعیانی است، کسی نمی تواند متعرض مالکیت او باشد. در نتیجه وفق آنچه به تفصیل در بند 1 پاسخ به سئوال مطروحه آمده است با توجه به اینکه انتقال مالکیّت اعیانی با سند عادی انجام شده، لازم است مشتری در مرجع قضایی دعوای خلع ید به مفهوم اخص را که به عبارتی همان دعوی مالکیّت است، به طرفیّت بایع مطرح کند. مضافاً اینکه در عرف معاملات مربوط به خرید و فروش ابنیه، غالباً مالکیّت عرصه و اعیان ضمن یک عقد به خریدار منتقل می شود. در این صورت از آنجا که عقد بیع نسبت عرصه باطل و نسبت به اعیانی صحیح بوده است، در صورتی که خریدار حین معامله به موقوفه بودن عرصه ناآگاه بوده است می تواند با اعمال خیار تبعض صفقه کل معامله را به جهت باطل بودن عقد بیع نسبت به قسمتی از مبیع فسخ کند و وجوه پرداختی بابت ثمن را مسترد کند یا اینکه می تواند عقد بیع را نسبت به اعیانی قبول نماید تا اعیانی در مالکیّت او باقی بماند و نسبت به عرصه که بیع باطل است ثمنِ آن را پس بگیرد (مواد 441 تا 443 ق.م). حالت دوم در صورتی است که فروشنده از اشخاص دسته دوّم باشد؛ در این صورت چون فروش عرصه وفق ماده 348 ق.م محکوم به بطلان است و در خصوص اعیانی علیرغم اینکه با مصالح فروشنده ساخته شده و عین معین است ولی چون قابل جدا شدن از عرصه نیست تا از استثنائات مقرّر در ماده 314 ق.م به شمار رود و تحویل غاصب (فروشنده) شود سپس به تصرف مشتری درآید لذا به دلیل فساد بیع و منع استفاده بلاجهت فروشنده (ماده 303 ق.م) خریدار چاره ای جز رجوع به فروشنده برای استرداد ثمن ندارد.
5- آنچه فوقاً گذشت در حد پاسخ به سئوال مطروحه و محدود به روابط حقوقی فروشنده و خریدار است. در خصوص رابطه حقوقی سازمان حج و اوقاف به عنوان نماینده شخصیت حقوقی عرصه موقوفه با فروشنده و خریدار که بحث مفصلی است تنها به دو نکته بسنده می شود؛
نکته اوّل: مستفاد از مواد 323 تا 325 ق.م این است؛ کسی که ملک مغصوب را از غاصب خریداری می کند اگر به غصب عالم باشد غاصب است و اگر جاهل باشد در حکم غاصب است. فرض مواد یادشده در موردی است که مال مغصوب به تصرف خریدار داده شود وگرنه صرف بیع مال مغصوب، خریدار را در زمره غاصبان قرار نمی دهد. لذا در سئوال مطروحه از آنجا که ظاهر این است اعیانی به تصرف خریدار در نیامده است خریدار را نمی توان غاصب و یا در حکم غاصب تلقی کرد. در نتیجه سازمان حج و اوقاف حق رجوع به خریدار را با عناوین اخیر ندارد.
نکته دوّم: در خصوص جواز و عدم جواز قلع بنای احداث شده در زمین هایی که مورد اجاره واقع می شوند، احکام آن در مواد مواد 503 و 504 ق.م بیان شده است.
لازم به ذکر است در خصوص روابط حقوقی سازمان حج و اوقاف با فروشنده مبحث تصرف عدوانی فروشنده و وضع حقوقی ملحقات آن در صورتی که فروشنده از اشخاص دسته دوّم باشد قابل بررسی است که به جهت خروج این موضوع از سئوال مطروحه و خودداری از طولانی شدن پاسخ مورد بررسی قرار نگرفته است.
ساعی باشید و مانا
[/is_logged_in]
دیدگاهتان را بنویسید