سئوال از خانم آنجلا:
سلام ببخشید، مزاحم شدم. مشکلی پیش اومده در مجتمع آپارتمانی … تِراس واحد آپارتمان من، سقفِ دو الی سه واحد طبقه پایین میشه و من طبقه چهارم هستم و اونها طبقه سوم. آب به طبقه پایین چکه می کنه، باید تراس رو درست کنم، هزینه‌اش برای ایزوگام دو میلیون می شه که من ندارم. به همسایه (طبقه پایین) گفتم، چون مشاعه و سقف شما هم هست، شما هم باید در پرداخت هزینه مشارکت کنید. حالاً خواستم بدونم 1) آیا تراس از مشاعات هست و طبقه پایین برای هزینه ها باید مشارکت داشته باشه؟ و 2) آیا من می تونم اصلاً تراس رو بردارم و ایرانیت بذارم؟
پاسخ از ما:
در پاسخ به سئوال اول شما عارض است، مواد 1 و 2 از قانون تملّک آپارتمان ها مصوّب 16 اسفمد 1343 با اصلاحیه های بعدی، مالکیّت در آپارتمان های مختلف را به مالکیّت قسمت های اختصاصی و مالکیّت قسمت های مشترک تقسیم کرده‌است. همچنین مواد 1 الی 4 از آیین نامه اجرایی قانون مذکور مصوّب 8 اردیبهشت 1347 هیأت وزیران با اصلاحیه‌های بعدی، مصادیق قسمت های اختصاصی و قسمت های مشترک آپارتمان‌ها را احصاء نمود.
[is_logged_in]
تبصره 3 (الحاقی 1376/3/11) ماده (اصلاحی 1376/3/11) 4 از قانون تملّک آپارتمان ها، در خصوص هزینه حفظ و نگهداری تراس مقرّر می دارد: «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است». براین اساس، تراس واحد آپارتمانی شما از مصادیق مقرّر در تبصره اخیر محسوب و از قسمت‌های مشترک محسوب نمی‌شود، در نتیجه، هزینه حفظ، نگهداری و تعمیر آن بر عهده واحد شماست.
لازم به ذکر است آنچه راجع به سقف در مواد 126 ، 128 و 129 قانون مدنی آمده و آن را بین طبقه پایین و بالا مشترک محسوب نموده است، راجع به سقفی است که روی دیوارهای طبقه پایین قرار گرفته و ایضاً دیوارهای طبقه بالا (غرفه) روی آن واقع شده باشد، به نحوی که برای طبقه پایین سقف و برای طبقه فوقانی کف تلقی می شود. عین عبارت «سقفِ مابین اتاق و غرفه» در ماده 126 ق.م که مقرّر می دارد: «… هر دو نسبت به سقف مابین اطاق و غرفه بالاشتراک متصرف شناخته می شوند» مؤید همین مطلب است اما در تراس به کیفیتی که در اغلب آپارتمان ها ساخته می‌شود اینگونه نیست؛ یعنی کفِ تراسِ واحد آپارتمانی شما، سقفِ واحد آپارتمانی طبقه پایین نیست بلکه بر فراز تراسِ طبقه پایین واقع شده و برای تراس طبقه پایین، در حکم سقف نیست تا وفق ماده 126 ق.م محکوم به اشتراک باشد.
بنابه آنچه بیان شد و با توجه به این که «مسئولیت مدنی یا مسئولیت غیرقراردادی» یعنی ملزم بودن شخص به جبران خساراتی که از تقصیر عمد یا غیرعمد او به دیگری وارد می شود، اگر تراس واحد آپارتمان شما به علت خرابی چکه کند و شما علیرغم اطلاع از آن رفع نقص نکنید یا از عدم مواظبت شما خسارتی به طبقه پایین یا دیگران واحدها برسد، آنها مطالبه خسارت نمایند، شما مسئول جبران خسارات وارده خواهید بود زیرا عمل شما از مصادیق تسبیب و مسئولیت مدنی ناشی از مالکیّت مقرّر در ماده 333 ق.م است. تقصیر در خودداری از انجام کاری که مستلزم بی احتیاطی یا بی مبالاتی و یا تکلیف قانونی و یا عرفی شخص باشد، از ارکان مسئولیت مدنی است بر همین مبنا ماده 1 قانون مسئولیت مدنی مصوّب 1339 کسی را که در نتیجه بی احتیاطی یا بی مبالاتی موجب ضرر دیگری شود، مکلّف به جبران خسارت کرده است.
در پاسخ به سئوال دوم شما مبنی بر اینکه «آیا من می تونم اصلاً تراس رو بردارم و ایرانیت بذارم؟»، وفق ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343 هیچ یک از مالکین آپارتمان حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین در شکل و نمای خارجی در قسمت های اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد تغییراتی بدهند. لذا تراس موضوع سئوال اگرچه وفق تبصره 3 ماده 4 از قانون اخیرالذکر از قسمت های اختصاصی به شمار می رود ولی از آنجا که در مرئی و منظر است، شما نمی توانید با استفاده از ایرانیت شکل و نمای خارجی را تغییر دهید مگر اینکه اکثریت مالکین آن مجتمع آپارتمانی با تصمیم شما موافق باشند و نیز در پاره‌ای موارد باید ضوابط و مقررات شهرداری در این خصوص را نیز رعایت نمایید.
ساعی باشید و مانا.
[/is_logged_in]
دیدگاهتان را بنویسید