[box type=”shadow” align=”” class=”” width=””]
قضاوت آنلاین: با توجه به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ (کمیسیون قوانین عدلیه) با اصلاحات و الحاقات بعدى، بیع اموال غیرمنقول باید با سند رسمی صورت گیرد والا در هیچ یک از ادارات دولتی و مراجع قضایی قابل پذیریش نیست اما اگر همین معامله به موجب حکم قطعی دادگاه به اثبات رسیده باشد، در آن صورت ارزش اثباتی آن به مثابه سند رسمی معتبر خواهد بود. حکم دادگاه بدوی بر همین مبنا صادر گردید که در مرحله تجدیدنظر هم مورد تأیید قرار گرفت و بند سادساً دادگاه اخیر اشاره به آن دارد که نباید این شبهه ایجاد شود که چگونه سند عادی مال غیرمنقول مقدم توانست معامله همان ملک با سند رسمی مؤخر را باطل کند.
[/box]
تاریخ رأی نهایی: 1392/1/24
شماره رأی: 9209970221800047
مرجع صدور: شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
رأی دادگاه تجدید نظر
دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 9109972218200279 مورخ 4/5/1391 صادره از شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی لواسانات که پیرو واخواهی نسبت به دادنامه شماره 9009972218200890 مورخ 14/12/1390 اصدار و ضمن رد واخواهی بر ابطال سند رسمی انتقال به شماره 3599 مورخ 12/8/1389 تنظیمی در دفترخانه شماره … فشم در مورد پلاک ثبتی 1095/6 تنظیمی فی‌مابین غ. و م. ز. با ع. م. و الزام تجدیدنظرخواه غ. ز. و شخص ثالث م. ز. به أخذ پایانکار مفاصا حساب دارایی و تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ از شش دانگ پلاک ثبتی 1095/6 و پرداخت خسارت تأخیر در انجام تعهد از قرار روزانه پانصد هزار ریال از تاریخ 7/9/1389 لغایت تاریخ اجرای حکم و پرداخت خسارت دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری در حق ز. ح. اشعار دارد و مورد تجدیدنظرخواهی س.م. با وکالت ب. و غ. ز. با وکالت ژ. واقع شده است، قطع نظر از کیفیت رسیدگی در مرحله واخواهی از ناحیه دادگاه نخستین و صدور رأی قبل از تشکیل جلسه دادرسی، مآلاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لوایح اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد زیرا که اولاً روابط حقوقی و قراردادی فی‌مابین م.الف. و ز.ح. (تجدیدنظرخواندگان) با غ. و م. شهرتین ز. مبتنی بر مبایعه‌نامه عادی مورخ 6/7/1389 به شماره 654509 تنظیمی در آژانس املاک د. میباشد که این قرارداد به قوت خود باقیست و دلیلی بر فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار آن ارایه نشده است و بنا بر تصریح مواد 219 و 220 از قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها لازم‌الابتاع بوده و آنان را به چیزی که در آن قرارداد تصریح شده و یا به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت و یا به موجب قانون از آن عقد حاصل میشود ملزم می‌نماید که به موجب قرارداد مدرکیه تجدیدنظرخواه غ. ز. با اتفاق م. ز. مبادرت به فروش شش دانگ پلاک ثبتی مختلف فیه در قبال ثمن معین به تجدیدنظر خواندگان نموده‌اند. ثانیاً: قرارداد تنظیمی اصولاً قراردادیست لازم و مندرجات آن بنا بر تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت برای متعاقدین آن متبع و لازم‌الرعایه میباشد و متعاملین مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند که از زمره این تعهدات تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار میباشد که در این زمینه فروشندگان دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهدشان ارایه ننموده‌اند که به لحاظ امتناع آنان از ایفای تعهدات قراردادی متعهد لهما با مراجعه به حاکم الزام آنان را به ایفاء تعهدات قراردادی خواستار شده‌اند ثالثاً: تنظیم سند رسمی مورد معامله و تهیه مقدمات آن از قبیل أخذ پایانکار و مفاصا حساب مالیاتی از شرایط عقد بیع صحیح و از تکالیف مالک یا مالکین میباشد. رابعاً: بنابر تصریح ماده 362 از قانون مدنی به مجرد انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع، و فروشنده مالک ثمن می‌گردد و عقد بیع، فروشنده را ملزم به تحویل مورد معامله می‌نماید. خامساً: مادام که قرارداد منعقده فی‌مابین غ. و م. ز. با تجدیدنظرخواندگان به طریق قانونی منتهی به فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار میباشد و مؤید این مطلب صراحت ماده 10 قانون مدنی میباشد. فلذا به محض انعقاد عقد بیع که برابر مقررات تنظیم گردیده است، مالکیت مشتری بر آن استقرار می‌یابد و فروشنده دیگر مالکیتی نسبت به مورد معامله نداشته تا با تمسک به آن مبادرت به فروش و انتقال آن به شخص ثالث نماید و عقد واقع شده مؤخر از ناحیه فروشنده بیع فاسد تلقی و به حکم مقرر در مواد 365 و 366 از قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک نداشته و هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض نماید لزوماً می‌بایست آن را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود که در مانحن‌فیه معامله مؤخر واقع شده فی‌مابین ع.م. با غ. و م. ز. مبتنی بر بیع فاسد بوده و سند تنظیمی در راستای عقد بیع فاسد نیز اثری در تملک نداشته و محکوم به بطلان میباشد. سادساً: مراتب تحقق عقد بیع اولیه فی‌مابین تجدیدنظر خواندگان با غ. و م. ز. به دلالت دادنامه اصداری از ناحیه شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران به شماره 684 مورخ 15/5/1390 و دادنامه‌های شماره 00419 مورخ 28/3/1391 و 760 مورخ 31/5/1391 شعبه 101 دادگاه عمومی جزایی بخش لواسانات و دادنامه‌های شماره 0087 مورخ 31/1/92 و 00167 مورخ 15/2/1392 احراز گردیده است و الغای دادنامه صادره از ناحیه شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در راستای طرح دعوی اعتراض ثالث به موجب دادنامه شماره 1192 مورخ 13/9/91 نیز ناقض و [موجب] بی‌اعتباری مبایعه‌نامه مدرکیه تجدیدنظر خواندگان نمی‌باشد و از سوی دیگر برابر دادنامه‌های صادره از ناحیه شعبه 101 جزایی لواسانات مراتب فروش مجدد پلاک ثبتی مختلف‌فیه احراز و فروشندگان محکوم به تحمل مجازات شده‌اند و دادنامه‌های مذکور نیز از ناحیه شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران قطعیت یافته است. سابعاً: به موجب قرارداد تنظیمی (بند 7-6) متعاملین توافق نموده‌اند که چنانچه فروشنده در تاریخ 7/9/1389 در دفترخانه شماره 507 حاضر نشود روزانه مبلغ یک میلیون ریال به خریداران پرداخت نمایند که نسبت به سه دانگ آن سابقاً اظهار نظر گردیده و خواهان‌ها صرفاً مطالبه نصف خسارت تأخیر در انجام تعهد به مأخذ پانصد هزار ریال برای هر روز را خواستار شده‌اند که مراتب تخلف فروشندگان از ایفای تعهد قراردادی مبنی بر تنظیم سند رسمی در موعد مقرر به لحاظ عدم تنظیم سند محرز و مسلم گردیده و در نتیجه موجد حق برای خریداران در جهت مطالبه آن خسارت شده است و فروشندگان دلیلی که حاکی از اینکه علت عدم انجام تعهد آنان به واسطه علت خارجی بوده را به دادگاه ارایه ننموده‌اند، از این رو دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و تجدیدنظرخواهان در این مرحله از رسیدگی دلیل و مدرک موجهی که موجبات نقض آن را ایجاب نماید به دادگاه ارائه ننموده‌اند، بنابراین دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی آنان به لحاظ عدم انطباق با شقوق ماده 348 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و با استناد به قسمت اخیر از ماده 358 از قانون مرقوم دادنامه معترض‌عنه را تأیید می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
مستشاران شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
منبع:قضاوت‌آنلاین به نقل از پژوهشگاه قوه قضاییه
دیدگاهتان را بنویسید