سئوال از خانم سنایی:
سلام، ما منزل پدریمونو مشارکت با یک سازنده کردیم. برامون 4 طبقه، در هر طبقه سه واحد ساخت که دو طبقه را سازنده برداشت و دو طبقه هم ما که البته با توافق یک مقداری هم پول که کاری بهش نداریم. یک طبقه کامل مادرم برداشته و طبقه دیگه که سه واحد بود، من و دو برادرم که آنها واحدشونو فروختند ولی من ساکن هستم.
موقع ثبت، حدود سه سال پیش، مأمور ثبت همه واحدها و پارکینگ و انباری را متراژ و ثبت در سند هر واحد کرد. همون موقع، 2 تا پارکینگ اضافه اومد و یک انباری 12 متری که دو تا پارکینگ یکیش برای مادرم شد و یکی دیگه اش پارکینگ سازنده که فروخت به یکی از واحدها اما یک اتاقک 12 متری هم اضافه در پارکینگ طبقه اول دراومد که جزو نقشه نبود ولیکن گفتند فضای پرتی زیر پله، این اتاقک دراومد.
الان مشکل من و مادرم اینه، اون موقع که مأمور ثبت اومد ما حضور نداشتیم ولی یکی از همسایه ها که وکیله، حضور داشت که این اتاقک را سرایداری و مشاع اعلام کرد، درصورتیکه میتونست انباری اضافه یا دوم برای من یا مادرم ثبت در سند بشه. به هرحال، ما زمین و ساخت گذاشتیم ولی همسایه ها پولی از این بابت نه به سازنده پرداخت کردند و نه به ما و الان برای استفاده مشاع شده که برای همه است و واقعاً دور از انصافه. حالا میخواستم ببینم آیا راه قانونی داره این انباری را از سرایداری خارج و وارد یکی از سند های من یا مادرم بکنیم. “با تشکر و سپاس”
پاسخ ما
با توجه به این که لازمه پاسخ به سئوال شما نیازمند بیان مقدماتی است که به تبیین بهتر پاسخ کمک خواهدکرد، در ابتداء به آن پرداخته و متعاقب آن به سئوال شما پاسخ خواهیم داد.
[is_logged_in]
شکی نیست که هر قسمت از عرصه و اعیانی ساختمان باید بر حسب مورد دارای مالک اختصاصی و یا مشترک باشد، فرقی در این که قبلاً این قسمت در نقشه ساختمان که به شهرداری تقدیم می‌شود، تعیین و مشخص گردید یا خیر، نیست.
مشاعات در واحدهای آپارتمانی به دو دسته اجباری و اختیاری تقسیم می‌شود. قسمت های اجباری در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۶ اسفند ۱۳۴۳ و ماده 3 آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها مصوب ۸ ارديبهشت ماه ۱۳۴۷ هیأت وزيران تعریف و مصادیق آن هم در ماده 4 این آیین نامه احصاء گردید که در صورت وجود هر قسمت، مشخصات آنها در صورتمجلس تفکیکی ساختمان قید می‌شود. همچنین قسمت های اختصاصی در مواد 1 و 2 همان آیین نامه بیان شد با این قید که، این قسمت‌ها هم در سند مالکیت مالک و هم در صورتمجلس فوق ثبت می‌شود اما قسمت‌های مشاع اختیاری شامل هر قسمت از فضای اختصاصی است که مالک آن را به مالکین مشاع آپارتمان انتقال می‌دهد که در این صورت، مالکیت، وضعیت تصرفات و استفاده از آن تابع مقررات اموال مشاعی در قانون مدنی است. مثل این که یکی از مالکین انباری اختصاصی خود را که دیگر نیازی به آن ندارد، به موجب سند رسمی به مالکین مشاع ساختمان انتقال می دهد تا به عنوان محلی برای نگهداری لوازم نظافت ساختمان مانند شیلنگ، بورس ها، وسایل تأسیسات شود و در نقطه ای از حیاط مشاعی رها نباشد و از دستبرد سارقیان احتمالی مصون باشد. البته باید حکم اذن در استفاده از انباری فوق را با مالکیت اشاره شده تفکیک کرد، زیرا اذن قابل رجوع است اما مالکیت خیر مگر تحت شرایط خاص قانونی از جمله اقاله.
اتاقک حاصل از فضای پرتی زیر پله موضوع سوال، اگر متأثر از تغییر آتی نقشه و کیفیت ساخت از سوی سازنده نباشد، ناشی از نقص محاسبه مهندس طراح نقشه در فضای عرصه و اعیانی است که نتوانست آن را از قبل پیش بینی نماید ولی بعد از ساخت مشخص شد! مضافاً این که دو پارکینگ اضافه ایجاد شده نیز برداشت ما در نقص محاسبه بیان شده را تقویت می‌کند. در صورت پیش بینی این امر در زمان ذکر شده، برای طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، امکان تعیین وضعیت مالکیت آن در همان زمان تنظیم قرارداد مزبور ممکن بود و مشکل حاضر حادث نمی شد!
به عنوان یک قاعده کلی باید گفت، چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت تنظیمی میان شما و سازنده، نسبت به فضا و محل های اضافی ایجاد شده، تراضی قبلی وجود داشته باشد، مثل این که شرط شده باشد که در صورت ایجاد محل اضافی در ساخت، این اضافه اگر در حصه‌ی اختصاصی مالک باشد، متعلق به وی و اگر در حصه معینه سازنده باشد، متعلق به او خواهد بود، باید براساس آن اقدام شود و الا هر یک از طرفین قرارداد مزبور به نسبت مالکیت خود در قرارداد مشارکت، مالک مشاع آن فضای اضافه هم خواهد بود. براین اساس، مالکیت و تصرف در آن بر مبنای مقررات اموال مشاعی در از جمله مواد 581، 852 قانون مدنی است مگر این که طرفین پیش گفته در این خصوص توافق دیگری نمایند مثل این که یکی از سازنده یا مالک عرصه، سهم خود را به دیگری واگذار و بهاء آن دریافت نماید. بنابراین، علی القاعده، فضای ذکر شده جزء مالکیت صاحب عرصه (شما، مادر و دو بردارتان) و شخص سازنده است نه مالکین بعدی واحدهای خریداری کننده از هریک از مالکین قرارداد مشارکت.
هرچند اطاق سریداری به عنوان یکی از اقسام مشاعات در ماده 4 آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها ذکر شده است اما اصولاً این اطاق، در واحدهای پرجمعیتی که به صورت مجتمع ساخته می‌شود، ایجاد و اختصاص داده می‌شود، چرا که در این محل ها، به جهت کثرت واحدها و تردد زیاد افراد، از حیث کنترل عبور و مرور این افراد و مسائل دیگر، وجود یک محل سریدار یا نگهبانی امری ضروری است اما در ساختمان های کم واحد مانند ساختمان شما که دوازده واحد دارد، احداث محل سریداری یا نگهبانی در میان سازندگان مرسوم نیست، هرچند ندرتاً در همین ساختمان های کم واحد دیده شد که مالکین آپاراتمان های خریداری شده و نه شخص سازنده، بنابه ملاحظاتی، فضای غیرقابل استفاده از پارکینک طبقه زیرین یا بالایی را به صورت اتاقکی درآورده تا شخصی به عنوان سریدار در آن مستقر شود.
در پاسخ به راه حل درخواستی شما در سئوال، باید گفت؛ از آنجایی که در شرایط فعلی اطاق سریداری در صورتمجلس تفکیکی به عنوان مشاعات، ثبت گردید و این ثبت نیز در دفتر املاک منعکس می باشد و صرفت نظر از این که در سئوال مشخص نیست که آیا در موقع مراجعه مأمور ثبت، تنها همان همسایه وکیل اعلام کرد که این محل سریداری است و مأمور آن را به عنوان سریداری ثبت نمود یا این که شخص سازنده هم حضورداشت و ایشان نیز اعلام آن همسایه را تأیید کرد زیرا اصولاً مأمور ثبت بدون هماهنگی سازنده به محل نمی رود؛ به اعتقاد ما، با توجه به این که براساس صورتمجلس مأمور ثبت که در بازدید از محل تهیه شد و نیز اعلام سازنده اعم از این که در زمان این بازدید یا بعداً به عمل آمده باشد، قسمت های اختصاصی و مشاعات در صورتمجلس تفکیکی ثبت می‌شود و این صورتمجلس در ثبت هم به امضاء سازنده می رسد، در نتیجه سازنده ساختمان شما نیز چنین اقدامی نموده و آن را تأیید نموده است و چون مالک عرصه متعاقب تنظیم قرارداد مشارک و به منظور تسهیل در انجام امور مورد نیاز – به نحوی که مستلزم حضور مالک عرصه نباشد- به سازنده وکالت بلاعزل با اختیارات کامل می‌دهد، بنابراین، اعلام اراده‌ای سازنده به شرح فوق، در واقع اصالتاً از ناحیه خود و وکالتاً از سوی مالکین عرصه هم صورت گرفته است مگر این که شما بتوانید خلاف آن را ثابت نمایید مانند این که سازنده به عنوان وکیل شما، اختیاری در خصوص فوق نداشته و در نتیجه خارج از حدود اذن اقدام کرده است و وکالت تفویض شده، موضوع و حدود اختیار وکیل در قرداد وکالت صرفاً ناظر به نقشه ترسیمی، قرارداد مشارکت بوده و ایشان برای موارد خارج از آن باید مراتب را به شما به عنوان مالکین عرصه اطلاع می‌داد و در صورت تجویز شما یا به موجب وکالت جدید اقدام می کرد. براین اساس، از آنجایی که سازنده به کیفیت ذکرشده عمل ننموده است، به نظر می رسد که بتوانید با توجه به مواد 247، 251، 667 و 674 قانون مدنی عمل وکیل در این خصوص را تجویز نکرده و رد کنید و بابت حصه خود از آن، پس از ابطال صورتمجلس تفکیکی ثبت نسبت به اطاق سرایداری، عین مال یا حصه‌ی ثمن خود از آن را مطالبه کنید. همچنین تحت شرایطی حق خواهید داشت، اجرة‌المثل ایام تصرف را نیز از وی مطالبه کنید. برای این منظور پیشنهاد می‌شود، بدواً طی اظهارنامه‌ای مراتب رد عمل حقوقی وکیل (سازنده) را به اطلاع وی رسانده و در صورت عدم پذیرش خواسته شما از سوی سازنده و عدم توافق در این خصوص، متعاقب آن با تنظیم دادخواست با عنوان ابطال صورتجملس تفکیکی و مطالبه عین مال به دادگاه حقوقی محل وقوع اطاقک سریداری، خواستار رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته شوید.
[/is_logged_in]
دیدگاهتان را بنویسید