چکیده: تغییر شغل در صورتی از موجبات تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده‌شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد. لذا اگر طرفین، شغل معینی را در قرارداد قید نکرده باشند، تغییر مکرر شغل از ناحیه مستأجر، از موجبات فسخ اجاره نخواهد بود.

شماره دادنامه: 9
تاریخ صدور: 1393/1/18
مرجع صدور: شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران

رای بدوی

در خصوص دعوی 1-الف. 2-غ. 3-م. 4-م. 5-ف. 6-ن. 7-غ. 8-الف. 9-ع. همگی ب. به وکالت ر.ک. به‌طرفیت 1-م.ن. 2-ع.ف. 3- ع.م. به خواسته صدور حکم بر تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی 19664 و 19665/2398 مفروز از 4956 بخش 10 تهران به لحاظ تغییر شغل و تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره‌بها و انتقال به غیر (که در جلسه اول خواسته را به تغییر شغل تقلیل و اصلاح نموده) و تأیید فسخ قرارداد مورخ 23/7/1359 و خلع ید و مطالبه اجور معوقه از تاریخ 2/1/66 لغایت 20/10/92 به انضمام خسارات قانونی به استناد سند مالکیت و کپی مصدق اجاره‌نامه عادی مورخ 23/7/1359 و گواهی انحصار وراثت شماره 943 -20/8/1386 شعبه 121 دادگاه عمومی تهران

در خصوص دعوی به‌طرفیت خواندگان ردیف دوم و سوم با عنایت به اینکه وکیل خواهان‌ها به‌موجب صورت‌جلسه مورخ 17/1/1393 دعوی خود را مسترد نموده است، فلذا دادگاه مستنداً به بند (ب) ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌دارد.

در خصوص مطالبه اجور معوقه با توجه به اینکه طی قبوض 963026 و 963957 اجور معوقه به صندوق دولت پرداخت‌شده، خواسته خواهان در این قسمت سالبه به انتفاء موضوع بوده. لذا دادگاه مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع صادر می‌نماید.

و اما راجع به فسخ و تخلیه به لحاظ تغییر شغل با توجه به اینکه عقد اجاره از عقود موقتی لازم بوده و مستفاد از مواد 219 و 501 قانون مدنی بین طرفین لازم‌الاتباع است و فقط به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ می‌شود

و در دعوی تخلیه ید از عین مستأجره با سپری شدن مدت اجاره استحقاق موجر عدم انجام تکلیف قانونی از جانب مستأجر در تخلیه مورد اجاره دعوی محقق می‌گردد

و نظر به اینکه حقوق و تعهدات هریک از طرفین در قرارداد مشخص است و به‌موجب بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 مستأجر موظف است در شغلی که ضمن توافق با موجر انتخاب نموده است و عموماً تخصص وی نیز می‌باشد اشتغال نماید. در این صورت موظف است حسب تعهد قراردادی به شغل مزبور اشتغال داشته باشد، و چنانچه مستأجر بدون رضایت موجر تغییر شغل دهد، برای موجر موجد حق جدیدی که فسخ و برهم زدن معامله می‌باشد، خواهد شد و موظف به تخلیه محل است و علاوه بر آن حق کسب یا پیشه یا تجارت خویش را نیز از دست می‌دهد، مگر اینکه شغل جدید با لحاظ تشابه عرفی همانند و مشابه شغل موضوع اجاره‌نامه باشد و یا اینکه به‌موجب تقسیمات دریک صنف قرارگرفته باشند.

ضمن اعلام این مطلب که دریافت اجاره‌بها از سوی موجر متعاقب تغییر شغل دلیل بر رضایت آن‌ها به تخلف مستأجر نمی‌باشد و خوانده نمی‌تواند در مقام دفاع بدین‌وسیله به رضایت خواهان‌ها تمسک نماید. نظر به اوراق و محتویات پرونده و دادخواست تقدیمی خواهان،

اولاً: نظر به وجود فتوکپی مصدق سند مالکیت خواهان‌ها در پرونده امر وجود رابطه استیجاری در مانحن‌فیه برابر کپی مصدق اجاره‌نامه عادی فی‌مابین محرز و مسلم است.

ثانیاً: جهت طرح دعوی تغییر شغل به مجوز قانونی و قراردادی نیاز است و به ‌موجب اقرار خوانده در صورت‌جلسه دادگاه تغییر شغل صورت گرفته است. و اقرار خوانده نیز مؤید نوع شغل وفق دادخواست تقدیمی خواهان است و خوانده با اینکه نوع شغل اولیه لوازم بهداشتی بوده است، آن را بدون رضای موجر تغییر داده، و خوانده نیز دلیل مثبته رأی پیرامون رضایت یا اجازه خواهان که دلیل جواز وی در تغییر شغل باشد به دادگاه ارائه نداده است. و در توجیه عمل خود دفاع نموده که شغل لوازم بهداشتی رونقی نداشته و اجرای احکام دادسرای انقلاب لوازم وی را مصادره نموده اگرچه وی دلیلی از این جهت به دادگاه ارائه داده، اما در هرحال مثبت صحت ادعای وی و یا ناقص حقوق مالک نمی‌باشد. زیرا طرفین موظفند شروط قراردادی را رعایت نمایند و در نتیجه تخلف از شروط قراردادی فسخ و تخلیه محل به نفع موجر است که خواهان نیز از این حق ایجادشده استفاده نمودند.

لذا مشکلات اعلام‌شده دفاع قابل قبولی تلقی نمی‌گردد و مصادره صرفاً ازلحاظ اجناس خارجی غیرمجاز بوده و ارتباطی به نوع شغل خوانده نداشته است و خوانده نیز می‌توانست قبل از تغییرات اذن یا اجاره موجر را تحصیل نماید و یا اینکه پس از وقوع تخلف اخذ رضایت می‌نمود که به‌صراحت بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 2 مرداد ماه 1356 تخلف محسوب می‌گردد که مستلزم تخلیه محل و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است.

ثالثاً: حق فسخ در صورتی محقق که به‌موجب قرارداد و یا قانون باشد و نظر به اینکه در اجاره‌نامه حق تغییر شغل در عین مستأجره به مستأجر داده نشده باشد وی نمی‌تواند مبادرت به تغییر شغل نماید مگر با رضایت مالک یا به ترتیب مقرر در ماده بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56، و خوانده هیچ‌گونه دلیلی که دلالت بر اذن مالک نماید ارائه نگردیده است.

لذا دادگاه بنا به دلایل صدرالذکر تخلف مستأجر را مسلم دانسته و بنا به استدلال بالا برای خواهان حق فسخ به وجود آمده است.

رابعاً: شغل موضوع اجاره‌نامه هیچ تشابه عرفی و عملی با شغل مورد اشتغال خوانده ندارد. با توجه به اینکه در عرف جامعه ما شغل‌های مذکور جزء مشاغل مشابه محسوب نمی‌گردد، و با عنایت به اینکه اصل بر عدم‌تغییر شغل است، بدین لحاظ قانوناً تخلف نامبرده از شرایط قانونی و قراردادی در استفاده از عین مستأجره ثابت و مدلل بوده و برحسب شق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 و شرایط مقرر در قرارداد فی‌مابین مقرر گشته درصورتی‌که مستأجر تغییر شغل نماید موجر می‌تواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذیصلاح بخواهد. و با فسخ قرارداد اجاره، موجبات تخلیه مورد اجاره فراهم می‌باشد و خواهان نیز با تقدیم دادخواست مراتب فسخ وعدم رضایت خود را بر ادامه تصرفات خوانده را بر عین مستأجره اعلام داشته و بقاء و استدامه تصرفات خوانده در عین مستأجره فاقد جواز شرعی و قانونی است و با درخواست موجر و احراز تخلف مستلزم تخلیه محل و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است و از ناحیه خوانده در قبال دعوی مطروحه ایراد و دفاع دیگری به عمل نیامده و دلیل یا مدرکی که اذن مالک را ثابت کند ابراز و ارائه نگردیده است.

فلذا دادگاه بنا به دلایل صدرالذکر با احراز تخلف مستأجر، دعوی خواهان را وارد تشخیص، و مستنداً به بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 2 مرداد ماه 1356 و بند ثالثاً: ماده 490 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی علاوه بر سقوط حق کسب و پیشه، حکم بر تخلیه و انتزاع ید از شش‌دانگ یک باب مغازه با مهلت 20 روزه از تاریخ قطعیت حکم صادر و اعلام می‌دارد. ضمناً خوانده مکلف به پرداخت مبلغ 000/210 ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ 000/600 ریال بابت حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان می‌باشد. رأی دادگاه حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رییس شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران

شماره رای نهایی: 9309970221200541
تاریخ رای نهایی: 1393/05/05
مرجع صدور: شعبه 12 دادگاه تجدید نظر استان تهران

رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی آقای م.ح. به‌طرفیت آقایان و خانم‌ها الف.، غ.، م.، م.، ف.، ن.، غ.، الف. و ع. همگی شهرت ب. نسبت به دادنامه شماره 9-18/1/93 شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران در آن بخش که حکم به تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی 19664 و 19665/2398- اصلی بخش 10 تهران به لحاظ تغییر شغل صادرشده، وارد است.

به‌موجب بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 در صورتی تغییر شغل از موجبات تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده‌شده باشد و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد

به شرح محتویات اجاره‌نامه عادی مورخ 23/7/59 مورد اجاره موضوع دعوی برای شغل معینی به اجاره واگذار نشده و بین طرفین چنین توافقی در مورد شغل مستأجر به عمل نیامده است. بنابراین به لحاظ مفقود بودن شرط مذکور، برفرض تغییرات مکرر شغل از ناحیه مستأجر جانشینان موجر نمی‌توانند به اتکا عامل مذکور تخلیه عین مستأجره را مطالبه نمایند و دادنامه تجدیدنظر خواسته که بدون توجه و قید مقرر در مستند قانونی مذکور صادرشده قابل تأیید نبوده و به استناد ماده 197 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه را در مورد تخلیه نقض و حکم به بطلان دعوی نخستین تجدیدنظر خواندگان صادر و اعلام می‌دارد این رأی قطعی است.

رییس و مستشار شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

بانک داده آراء پژوهشگاه قوه قضاییه