اشخاص حقیقی یا حقوقی اجازه تفکیک یا افراز اموال غیرمنقول را ندارند

مرجع صالح رسیدگی به درخواست های تفکیک ، افراز و تقسیم

سئوال از آقای صاحب

زمین مشاع ۲ هکتاری فاقد سند که در سال ۱۳۵۰ از چند تا کشاورز خریداری شده بود، توسط شرکت تعاونی مسکن برای سهامدارش خریداری و سپس طی صورتجلسه ای قطعات هر سهامدار تعیین و تحویل گردیده است.

اینجانب اقدام به خرید قطعه زمینی به شماره قطعه ۱۸ به مساحت ۱۵۱ متر از ۱۹۱۰۰ مترمربع که قطعات زمین از طریق شرکت تعاونی مسکن تفکیک و شماره بندی شده و واگذار شده بود، نمودم.  سپس اقدام به اخذ رای اثبات عقد بیع و اثبات مالکیت بطور منجز در خصوص قطعه ۱۸ به مساحت ۱۵۱ نمودم.

با مراجع به شهرداری برای صدور مجوز دیوارکشی، بدون بررسی پرونده از ادامه روند رسیدگی ممانعت گردید که بدون دلیل قانونی مالکیت رسمی بنده که توسط مراجع صلاحیتدار در قطعه مورد بحث تایید شده بود، مورد قبول مسئولین شهرداری واقع نشد. پس از طرح شکایت در دیوان عدالت اداری، در مرحله بدوی با دلایل مستند من، طرف شکایت اظهار داشت با مراجعه شاکی نسبت به درخواست وی و اقدامات لازم اقدام می گردد و دادگاه بدوی هم رای به نفع بنده صادر کرد.

حال نماینده شهرداری دادخواست تجدیدنظر داده و بدون ابلاغ به من، قاضی تجدیدنظر به استناد دفاعیات شهرداری که بیان داشته ۱۵۱ متر مشاع ۱۹۱۰۰ متر می باشد و شرکا در جز جز مال مشاع شریک هستند و بنده اذن و سمتی در آن ندارم، درصورتی که مطابق مبایعه نامه من ۱۵۱ متر در قطعه ۱۸ را مالک و متصرف هستم و دیوان به استناد ماده ۷۱ و ۵۳ قانون دیوان عدالت اداری، سمت بنده را فاقد وجاهت قانونی دانسته و حکم به رد شکایت صادر نموده است.

باتوجه به اینکه حدود ۵۰۰۰ متر مریع از زمین به شهرداری برای معابر واگذارشده و هیچگونه تعرضی به حقوق دیگران از سوی بنده انجام نپذیرفته و باتوجه به اینکه ذی نفعی (اثبات عقد بیع) و ذی حقی (اثبات مالکیت ) بنده در مرجع ذی صلاح مورد بررسی و تایید قرار گرفته و خواسته بنده در مرحله بدوی الزام به صدور مجوز دیوارکشی نسبت به ۱۵۱ متر قطعه ۱۸ می باشد، دیگر استناد تجدیدنظرخواه به مشاعی بودن کل و عدم سمت بنده چه وجاهت قانونی دارد؟؟؟

متاسفانه قاضی تجدیدنظر ذینفعی رسمی مستند به رای دادگاه را با این استدلال رد نموده که فکر می کنم مجاز به ورود ماهوی به این مسایل نباشد.

از آنجایی که زمین فاقد سند می باشد و طبعاً مراجعه به ثبت ثمری نداشته زیرا فقط به پرونده هایی که داری سند یا در مرحله تقاضای سند باشند، رسیدگی می کنند، حال که برای دیوار کشی به شهرداری مراجعه می کنیم، در خصوص قطعه مفروزی خود شهرداری ممانعت میکنه و میگه مشاعی هست و شما به تنهایی سمتی نداری، در صورتی که دارای اثبات عقد بیع و اثبات مالکیت از دادگاه هستم.

در خصوص افزار زمینی که دارای سند عادی بوده و توسط خریداران به تراضی افراز و سهم هر یک مشخص شده و معابر و شوارع در نقشه تفکیکی در آن زمان لحاظ شده، چگونه می توان به اعتبار آن استناد کرد و چگونه لایحه دفاعیه ارایه کنم، راهنمایی کنید و ممنون میشم قوانین و نظرات خودتون رو در اسرع وقت بیان کنید.

پاسخ ما:

با وصف این که سه اصطلاح ثبتی «تفکیک، افراز و تفسیم»، جهات تشابه زیادی با یکدیگر دارند، ولی از لحاظ آثار حقوقی و ثبتی تا حدودی از یکدیگر متمایزند. آنچه در مرحله اول در هر سه مورد به ذهن متبادر می شود، تقسیم کل به جزء است. شرح وجوه تشابه و تمایز هر یک خارج از بخش مشاوره قضایی است اما در حدی که برای پاسخگویی به پرسش ضروری می‌باشد، این است که:

تفکیک: در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر. به عبارت دیگر، تقسیم یک ملک به قطعات مساوی و یا غیرمساوی اعم از این که مالک ملک یک نفر باشد یا چند نفر مشاعاً آن را مالک باشند.

افراز: در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است، از جداکردن سهم مشاع شریک یا شرکاء. به تعبیر دیگری، تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان.

 تقسیم: اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن. تنظیم توافق‌نامه میان شرکاء مال (مال منقول یا غیرمنقول) که طرفین نحوه تسلط مالکانه خود را نسبت به آن مشخص می‌کنند.

به موجب مقررات قانونی از جمله: قانون افراز و فروش املاک مشاع، آیین نامه اجرایی آن، ‌بند 2 ماده 99 و ماده 101 قانون شهرداری ها، ماده 19 آیین نامه اجرایی قانون ارضی شهری،ماده 154قانون ثبت اسناد و املاک کشور، ماده 6 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، ماده واحده لایحه قانونی راجع به تفکیک و افراز اراضی مورد تصرف سازمان عمران اراضی شهری استان‌های کشور و ..، عملیات افراز و تفکیک، تنها از طریق مراجع خاص معینه در قانون صورت می گیرد.

تفکیک از ناحیه ثبت محل وقوع ملک صورت می گیرد. افراز بر حسب مورد از ناحیه اداره ثبت و دادگاه محل وقوع ملک به عمل می آید که این مراجع نیز هریک باید بدواً موضوع را بر حسب این که مال در محدوده شهری یا خارج از آن قرار گرفته است، از مراجع خاصی استعلام کنند تا در صورت تأیید نسبت به افراز آن اقدام کنند. به غیر از مراجع ذکرشده، هیچ شخص حقیقی یا حقوقی خصوصی یا عمومی مجاز به تفکیک و افراز نیست و در صورت اقدام، فاقد اعتبار است، اما تقسیم که عمل تفکیک و یا افراز عینی نیست، می تواند توسط مالکین در قالب تقسیم نامه عادی یا رسمی صورت گیرد.

بنابراین، اقدام شرکت تعاونی مسکن در تنظیم صورتجلسه، تقسیم اراضی مشاع است و نه افراز سهم مالکین مشاعی. به عبارت دیگر، از نظر مقررات قانونی، هنوز زمین خریداری شده میان مالکین آن، مشاع بوده و چون حالت اشاعه وجود دارد، هریک در ذره ذره آن، مالکیت دارند و به حکم مواد 581 و 582 قانون مدنی هیچ مالکی بدون اجازه دیگری حق تصرف مادی در آن را ندارد. به جهات بیان شده، به نظر می رسد، رأی صادره دیوان نتیجتاً صحیح و منطبق با قانون باشد، زیرا صدور حکم به نفع شما به منزله تحویز تصرف در اراضی مشاعی بدون اجازه شرکاء است که مغایر مواد ذکرشده است.

پیشنهاد می شود، از آنجایی که ملک فاقد سابقه ثبتی بوده و شما نیز حکم اثبات مالکیت ملک را اخذ نمودید، با تقدیم درخواست افراز سهم ملکی خود به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، تقاضای افراز سهم خود را نمایید. با صدور حکم دادگاه بر افراز سهم شما و قطعیت و اجرای آن، می توانید به شهرداری مربوطه مراجعه و درخواست صدور مجوز نمایید.

علیهذا، در صورتی که مدعی وجود جهات اعاده دادرسی عادی می باشید، می توانید با استناد به ماده ماده 98 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری و یا اگر رأی را خلاف قانون و شرع می دانید، می توانید به موجب ماده 79 قانون فوق از طریق رئیس قوه قضاییه یا رئس دیوان عدالت اداری درخواست اعاده دادرسی فوق‌العاده کنید.

منبع: قضاوت آنلاین