فروش تمام یا قسمتی از ملک مشاع قبل از اجرای دستور فروش آن

[alinikzad]

سلام

من از اداره ثبت اسناد و املاک محل گواهی عدم قابلیت افراز ملک را گرفتم و بر اساس آن دستور فروش ملک مشاع از دادگاه صادر شد.

قبل از اجرای رأی، من قسمتی از سهم خود را به شخص ثالث فروختم.

می خواستم بدانم آیا حکم فروش کلی کماکان قابل اجرا است؟

لینک کوتاه     https://ghazavatonline.ir/?p=48604 وکیل مرادی

[علیرضا مرادی]

حکم فروش تمام یا قسمتی از ملک مشاع قبل از اجرای دستور فروش آن

با درود

حکم فرضی که یکی از شرکای ملک مشاعی، قبل از اجرای دستور فروش، اقدام به فروختن تمام سهم خود به سایر شرکای ملک نموده و تمام ثمن آن را دریافت می کند و یا فرض سئوال شما در قوانین بیان نشده است اما نسبت به فرض اول دو رویه قضایی در محاکم حقوقی وجود دارد که بیان آن به دست‌یابی پاسخی به سئوال شما کمک خواهد کرد. به این جهت ضمن بیان مقدمه‌ای در خصوص اجرای دستور فروش و رویه‌های مزبور، به سئوال شما پاسخ داده می شود.

[is_logged_in]

صرف نظر از اختلافاتی که در خصوص ماهیت دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز و قابلیت اعتراض یا غیرقابل اعتراض بودن آن وجود دارد، با توجه به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ، اجراء دستور فروش بر اساس ماده ۹ آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع خواهد بود که ناظر به مقررات مواد ۱۳۷ الی ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی است.

در اجرای دستور فوق، بدواً تمام ملک مشاع ارزیابی (کارشناسی)، آنگاه به طریق مزابده به بالاترین قیمت فروخته خواهد شد و در نهایت بهاء حاصل از آن به نسبت سهم هر شریک مشاعی بین آنان تقسیم می شود.

از آنجایی که، دستور فروش تمام مال مشاع، که حد اعلای تصرف در مال کسی است که اذنی بر این امر نداده است، این دستور تنها در یک مورد به عنوان استثناء پذیرفته شده است که آن هم ماده ۴ قانون مزبور است.

رویه های قضایی در فروش ملک مشاع قبل از اجرای دستور آن

در فرضی که یکی از شرکاء ملک مشاعی، بعد از اخذ دستور فروش از دادگاه و قبل از اجرای آن مبادرت به فروش تمام سهم مشاعی خود به شرکای دیگر می نماید و ثمن آن را می دریافت می کند، دو رویه قضایی قضایی در محاکم حقوقی وجود دارد:

نظر اول – اجرای دستور فروش

عده ای از قضات استدلال می کنند، چنان‌چه در حین اجرای دستور دادگاه، متقاضی آن با اعلام رضایت درخواست مختومه شدن پرونده اجرایی را کند، دادگاه باید عملیات اجرایی را ادامه ‌دهد، زیرا اولاً غیرقابل افراز بودن ملک مورد نزاع و مشخصات شرکا برای دادگاه احراز شده و نیازی به تشریفات دیگری ندارد. ثانیاً مختومه کردن پرونده اجرایی و تشکیل پرونده جدید به درخواست یکی دیگر از شرکا، موجب اطاله دادرسی می‌شود.

بنابراین، اجرای احکام به تقاضای یکی از شرکا، مکلف است با کسب تکلیف از دادگاه، عملیات اجرایی را ادامه دهد و با فروش ملک مشاعی سهم هر یک از شرکا را پرداخت نماید.

نظریه دوم- اجرای دستور فروش منتفی است

برخی دیگر از قضات نظر دارند، همانگونه که مستفاد از ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی، در مرحله اجرای حکم، اگر محکومٌ‌له اعلام رضایت نموده و تقاضای قطع عملیات اجرایی را نماید، اجرای احکام مکلف است پرونده را مختومه کند، در خصوص اجرای دستور فروش ملک مشاعی هم که مانند اجرای حکم با درخواست یکی از شرکا صادر گردیده، پس از اعلام رضایت نامبرده و تقاضای مختومه شدن پرونده، اجرای احکام تکلیفی ندارد و پرونده را مختومه می‌کند.

بنابراین، چنان‌چه در جریان عملیات اجرایی، هر یک از شرکا یا چند نفر از آنان به هر نحو سهم متقاضی فروش را در ملک خریداری کنند و حصه شریک متقاضی فروش را از بهای سهم وی پرداخت نمایند و این توافق با نظر دادگاه محرز و مسلم باشد، با تملیک سهم متقاضی به سایر شرکا، تصمیم دادگاه اجرا شده محسوب و پرونده اجرایی مختومه تلقی می‌گردد.

در پاسخ به پرسش شما، به نظر می رسد که با توجه به ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، چون متقاضی دستور فروش خودتان می باشید، اجری آن هم تنها به تقاضای شما صورت خواهد گرفت.

بنابراین، در فرضی که تنها قسمتی از سهم مشاعی شریک قبل از اجرای دستور فروخته می شود، اولاً دستور فروش به قوت خود باقی بوده و با تقاضای متقاضی قابلیت اجرایی دارد والا می توان پرونده را بایگانی نمود و ثانیاً سایر شرکای مشاعی نمی توانند با توجه به شرایط بیان شده در ماده 808 قانون مدنی مبادرت به اعمال حق شفعه نمایند زیرا این حق اختصاص به مال غیرمنقول قابل تقسیم است در حالی که نسبت به مال موضوع دستور فروش، پیش‌تر اداره ثبت اسناد و املاک محل نظر به غیرقابل قابل تقسیم بودن آن را داده و به این جهت دادگاه دستور فروش آن را صادر نموده است ولی این حق برای آنان خواهد بود که در صورت انصراف شما از اجرای دستور، خود مستقلاً از دادگاه تقاضای صدور دستور فروش نمایند. 

[/is_logged_in]

در پیوند با افراز ملک مشاع مطالعه مطالب ?

« مرجع صالح رسیدگی به درخواست های تفکیک ، افراز و تقسیم»

«پاسخ مورخ 1397/5/2 به سئوال آقای korosh kaviany  در ساعت ۲۰:۳۲ »

تاپیک «خواندگان دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی بر غیرقابل افراز بودن ملک»

توصیه می شود.

لینک کوتاه     https://ghazavatonline.ir/?p=48942 وکیل مرادی

[نویسنده]

نوشته‌ها