پیش فروش آپارتمان بر خلاف قرارداد مشارکت در ساخت

[law98]

با سلام

سال ۹۵ آپارتمانی را از سازنده  پیش خرید کردم.

بنگاه‌دار با تضمین کردن سازنده و حاضر نمودن سند مالکیت زمین و قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده بین سازنده و مالک زمین، اقدام به عقد مبایعه نامه بین بنده و سازنده نمود اما اکنون بعد از ۳سال وضعیت آپارتمان به شرح ذیل می باشد:

۱- با گذشت یکسال از اتمام قرارداد، مشخص شد که سازنده از شرط ضمن قرارداد مبنی بر لزوم رسیدن پروژه به پیشرفت معین و سپس پیش فروش کردن، تخطی و تخلف کرده و بدون انتقال حق السهم عرصه به وی، اقدام به پیش فروش کرده است. آیا این عمل فروش سازنده برخلاف قرارداد از نظر قانونی صحیح و نافذ بوده است؟

۲- مالک شرط دیگری مبنی بر حضور خود و امضا مبایعه نامه را جهت هرگونه پیش فروش از سوی سازنده آن هم بعد از رعایت شرط رسیدن پیشرفت پروژه به مرحله معین، تعیین کرده بود که سازنده رعایت نکرده است.

۳-مطابق مندرجات قرارداد مشارکت در ساخت، واحد پیش فروش شده متعلق به حق السهم تعیین شده مالک در قرارداد بوده، اما سازنده ادعا می کند فرقی در بلوک بندی مجتمع نبوده و قرار بوده مالک در آینده واحدها را به سازنده واگذار نماید اما در قرار داد صحبتی از این موضوع نشده است.

۴- مدت ۶ ماه از فسخ قراداد بین مالک و سازنده و در نتیجه منفسخ شدن قرارداد بنده می گذارد. موضوع بوسیله سازنده و بنگاه‌دار (به عنوان واسطه بین طرفین) از بنده پنهان مانده بود و موضوع فسخ قرارداد سازنده به علت عدم رعایت زمان‌بندی پروژه و تخلفات وی را، از شخص ثالث مطلع شدم.

۵- علت تمام این مسایل آن است که، الان مطلع شدم قرارداد مشارکت در ساخت سازنده و مالک که بیش از ۶ برگ بوده را، در روز عقد مبایعه نامه بنگاه‌دار و سازنده تنها دو برگ را اظهار نموده و کپی ان همراه با کپی سند مالکیت در اختیار بنده قرار گذاشتند و تمام جزییات گفته شده در بند قبل در همان صفحات پنهان شده، قرار گرفته بودند.

از اساتید عزیز خواهشمندم بند گفته شده را به مثابه لایحه دادخواست در نظر گرفته و راهنمایی بفرمایند که چه نوع دعوی کیفری قابل اثبات را می توان بر علیه سازنده طرح نمود و آیا می توان از بنگاه‌دار نیز به جرم معاونت یا مشارکت طرح دعوی کرد.

با تشکر

لینک کوتاه     https://ghazavatonline.ir/?p=53797 وکیل مرادی

[کیانوش جاودانی]

با سلام

پاسخ سئوالات شما به قرار زیر است:

1- اعلام نظر در خصوص ضمانت اجرای حقوقی و کیفری نقض شرط پیش فروش قبل از رسیدن پیشرفت کار به مرحله معینی از ساخت و انتقال حق السهم عرصه به سازنده و ضرورت حضور و امضاء مالک در قرارداد پیش خرید، از منظر منافع مالک و پیش خریدار، نیازمند ملاحظه و مطالعه قرارداد مشارکت و قرارداد پیش خرید است.

در صورتی که برای موارد مزبور ضمانت اجرای خاصی در قراردادها در نظر گرفته شده باشد، بر همان اساس اقدام می شود والا، صرف عدم رعایت پیش فروش بدون لحاظ پیشرفت کار تا مرحله معینی، نافی حق فروش سازنده نبوده بلکه شرطی است که ذینفع آن یش خریدار است و به این جهت و با جمع شرایطی حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

2- باید با توجه به مذاکرات مقدماتی طرفین و توافقات صورت گرفته در قرارداد مشارکت تنظیمی، اراده آنان در علت درج شرط «حضور و امضاء مالک» و سمت وی در قرارداد پیش فروش مشخص شود و بر اساس آن ضمانت اجراء مربوطه را تعیین نمود والا صرف عدم رعایت این شرط، خللی به اعتبار و صحت قرارداد پیش خرید وارد نمی سازد.

3- با جمع شرایطی موضوع ممکن است عمل منطبق با معامله فضولی و حتی جرم فروش مال غیر باشد.

4- در سئوال ارتباط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با انفساخ قرارداد پیش خرید و این که در اثر فسخ واحد پیش فروش شده در سهمی کدام یک از طرفین قرارداد مشارکت قرار گرفته، مشخص نیست؛ لذا در صورتی که سهم مالک باشد، با جمع شرایطی با عمل پیش فروشنده ممکن است منطبق با جرم انتقال مال غیر باشد و عمل بنگاه‌دار تحت شرایطی می تواند به عنوان معاونت در جرم انتقال مال غیر قابل تعقیب کیفری باشد.

5- هرچند توضیحات بیان شده در این بند حکایت از عدم تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دارد ولی با توجه به مباشرت سازنده در ساخت، به نظر می رسد رضایت عملی مالک به قرارداد قبل از ساخت حاصل گردیده و از جهت در انعقاد قرداد مشارکت اشکالی وجود نداشته باشد.

لینک کوتاه     https://ghazavatonline.ir/?p=53899 وکیل مرادی

[law98]

با سلام و تشکر از پاسختان 

به عرض می رسانم که قرارداد بین سازنده و مالک اکنون فسخ شده و به تبع آن مالک به زمین خود رسیده و سازنده هم هزینه ساخت را دریافت می کند ولی تنها متضرر این امر، بنده هستم که در اثر عدم اطلاع از جزییات مندرج در صفحات قرارداد مشارکت بین مالک و سازنده، متضرر شده‌ام.

به عبارتی، قرارداد با جزییات آن تمام و کمال در اختیار سازنده بوده اما ایشان تنها دو صفحه از آن را اظهار کرده و بقیه صفحات حاوی جزییات و شروط بین سازنده و مالک را اخفاء کرده و بر این اساس با حیله موجب فریب و اغفال بنده جهت ایجاد رغبت در معامله با خود کرد.

اکنون مالک با استناد به همان جزییات اخفاء شده، پیش خرید بنده را بعد از فسخ قرارداد خود با سازنده تنفیذ نمی کند.

سوال اساسی این است که، این عمل عمدی سازنده در اخفای نبود قرارداد و عدم عمل به مفاد آن را می توان تحت تعقیب کیفری قرارداد؟

لینک کوتاه     https://ghazavatonline.ir/?p=53943 وکیل مرادی

[کیانوش جاودانی]

با سلام

با توجه به آنچه در بند یک پاسخ قبل بیان شد، شوربختانه بدون ملاحظه اسناد نمی توان پاسخی بیش از آن بیان نمود.

به عنوان نمونه، شما عنوان داشتید که قرارداد مشارکت میان مالک و سازنده فسخ شد، در حالی که مشخص نیست فسخ مزبور همان فسخ در لسان حقوقی است یا اقاله با آثار خاص هر یک.

پیشنهاد می شود برای اخذ مشاوره شایسته، با در دست داشتن تمامی مدارک مربوطه نزد یکی از وکلای دادگستری مجرب در امور قراردادها مراجعه کنید.

لینک کوتاه     https://ghazavatonline.ir/?p=53958 وکیل مرادی

[law98]

با سلام

مالک بنا بر بنود و شروط موجود در قرارداد و با توجه به اتمام مدت قرارداد و عدم توانایی سازنده در تکمیل پروژه، نوشته ای بین خود و سازنده در بنگاه املاک تهیه و اعلام فسخ قرارداد کرده اند.

از طرح شکایت بعدی علیه یکدیگر در اثر اختلاف در تفسیر این فسخ بین خودشان و یا الزام یکدیگر به اثبات این فسخ در دادگا هم اطلاع ندارم.

لینک کوتاه     https://ghazavatonline.ir/?p=53964 وکیل مرادی

[کیانوش جاودانی]

با سلام

نظر به توضیحات اخیر شما، مشخص می شود که فسخ بیان شده در سئوال، همان اقاله موضوع ماده 283 قانون مدنی است که اثر آن نسبت به آینده است.

بنابراین اگر به موجب قرارداد سازنده حق فروش سهم خود از واحدهای آپارتمانی در حال ساخت را داشت و اقدام به آن نمود، اقاله صورت گرفته بعدی اثری در حقوق خریداران ندارد.

همچنین باید مشخص شود که در هنگام اقاله میان آنان نسبت به ادامه ساخت و حقوق خریداران به چه نحو تعیین تکلیف شده است

در هر حال، هزینه ادامه ساخت و تکمیل واحد پیش خریداری شده شما بر عهده سازنده است که می توانید الزام وی را به آن بخواهید مگر این که میان سازنده و مالک در همین خصوص توافق دیگری شده باشد.

ضمناً‌ اطلاع از جزئیات پرونده مطروحه دعوای سازنده و مالکت و نیز نتیجه آن تحت شرایطی می تواند در حقوق شما مؤثر باشد.

لینک کوتاه     https://ghazavatonline.ir/?p=53992 وکیل مرادی

[نویسنده]

نوشته‌ها