مالکین ملک مشاع می توانند با تراضی یکدیگر آن را از حالت مشاع خارج نمایند و اخذ صورتمجلس تفکیکی یا سند مفروزی مانع آن نیست

صاحبان ملک مشاعی می‌توانند، با توافق یکدیگر، ملک را از حالت اشاعه خارج نمایند و در این حالت، دعوی یکی از مالکین مشاعی مبنی بر خلع ید وارد نیست.

چکیده: صاحبان ملک مشاعی می‌توانند، با توافق یکدیگر، ملک را از حالت اشاعه خارج نمایند و در این حالت، دعوی یکی از مالکین مشاعی مبنی بر خلع ید وارد نیست.

شماره دادنامه: 93000254

تاریخ صدور: 23/4/1393

مرجع صدور: شعبه 29 دادگاه عمومی تهران

رای دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست تقدیمی آقایان م. و م. هردو ز. به طرفیت آقای د.الف. به خواسته خلع ید از دو واحد مشاعی از پلاک ثبتی 7/830 واقع در بخش پنج تهران و الزام به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف از 24/9/88 تا صدور حکم با جلب نظر کارشناس، دادگاه با عنایت به اینکه مبنای ادعای خواهان‌ها و وقوع اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت بنا بوده و بر اساس توافق حاصله پس از ساخت هر کدام از طرفین به میزان سهم اختصاصی را در تصرف داشته و بدان اذعان و اقرار نموده‌اند و در واقع با این توافق در عالم واقع ملک را از حالت اشاعه خارج نموده و صرفاً مراحل تشریفاتی آن در اخذ صورتمجلس تفکیک باقیمانده است لذا دادگاه با وصف مذکور، دعوی خلع ید مشاعی و مطالبه اجرت‌المثل را از سوی خواهان وارد ندانسته مستنداً به ماده 197 از قانون آئین دادسی مدنی حکم به رد دعوی خواهان را صادر و اعلام می‌نماید این رأی حضوری و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان می‌باشد.

رئیس شعبه 29 دادگاه عمومی حقوقی تهران

شماره دادندمه: 9309970220101045

تاریخ صدور: 1393/08/20       

مرجع صدور: شعبه 1 دادگاه تجدید نظر استان تهران

رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی آقایان م. و م. هردو ز. به طرفیت آقای د.الف. از دادنامه شماره 93000254 مورخ 23/4/1393 صادره از شعبه 29 دادگاه عمومی تهران که به‌موجب آن حکم به رد دعوی تجیدنظرخواهان‌ها به خواسته خلع ید از دو واحد مشاعی از پلاک ثبتی 7/830 واقع در بخش پنج تهران و الزام به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف از 24/9/88 تا صدور حکم صادرگردیده وارد و موجه نیست و رأی صادره صحیح و فاقد ایراد و اشکال اساسی بوده و با رعایت اصول و مقررات و قواعد دادرسی اصدار گردیده و تقاضای تجدیدنظرخواهی به گونهای نیست که صحت دادنامه تجدیدنظرخواسته را مخدوش نموده و موجب فسخ و بی‌اعتباری آن گردد بنابراین تجدیدنظرخواهی را غیرموجه دانسته و با رد اعتراض دادنامه معترض‌عنه را با استناد به ماده 358 از قانون آیین دادرسی در امور مدنی تأیید می‌نماید این رأی قطعی است.

مستشاران شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران

منبع: بانک داده آراء پژوهشگاه قوه قضاییه

رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/1 هیأت عمومی دیوان عالی کشور در این که خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است

بسمه‎تعالی

محضر مبارک حضرت‎ آیت‎ الله مفید دامت ‎برکاته

ریاست معظم دیوان عالی کشور

با احترام، به عرض عالی ‎می‎رساند: به دلالت گزارش مورخ 10/6/1382 آقای رئیس محترم شعبه سوم دادگاههای عمومی شهرستان الشتر از استان لرستان که تحت شماره 4166/و/ح مورخ 25/6 /1382 در اداره وحدت رویه و نشر مذاکرات دیوان ‎عالی کشور به ثبت رسیده است، از شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان مرقوم، طی دادنامه‎های 82 /207  و 81/1346 در استنباط از مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/12/1310 آراء مختلف صادرگردیده است که جریان امرجهت اتخاذ تصمیم قانونی به شرح ذیل گزارش می‎گردد:

الف) در تاریخ 3/10/1381 آقای علی‎عباس یوسف‎وند به استناد یک فقره فروشنامه عادی مورخ 19/1/1367 به طرفیت بایع، آقای علی نصرت یوسف‎وند به‎خواسته خلع‎ید و تحویل دویست متر مربع زمین اقامه دعوی نموده است که به‎ شماره‎ 81/937 ثبت و جهت رسیدگی به شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر ارجاع گردیده و شعبه مرجوع‎الیه به موجب دادنامه شماره 81/3/460 مورخ 5/12/1381 که عیناً منعکس می‎گردد به شرح ذیل اتخاذ تصمیم نموده است:

««در خصوص دادخواست آقای علی‎عباس یوسف‎وند فرزند شیخ عباس به‎طرفیت آقای علی نصرت یوسف‎وند فرزند ملامیرزا به خواسته خلع‎ید و تحویل دویست‎ مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشترـ پشت سپاه پاسداران مقوم به ‎ششصدهزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ 19/1/1367 با عنایت به اینکه به موجب مادتین 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/12/1310 ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسنادرسمی موجود بوده ثبت کلیه اسناد و عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و در
مانحن‎فیه خواهان صرفاً به ‎یک فقره سند عادی مورخ 19/1/1367 استناد نموده‎اند و براین اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت، صرفنظر از صحت و یا سقم آن، در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگا‎ههای عمومی و انقلاب درامور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر
و اعلام می‎گردد…»»

با اعتراض خواهان پرونده در شعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان طی پرونده کلاسه 82/4/66 به شرح ذیل به صدور دادنامه 82/207 مورخ 30/2/1382 منتهی گردیده است:
««در خصوص تجدید نظرخواهی آقای علی عباس یوسف‎وند به طرفیت آقای علی نصرت یوسف‎وند نسبت به دادنامه 81/3/460 ـ 5/12/1381 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر که به موجب آن در خصوص دادخواست تجدیدنظرخواه به خواسته خلع‎ید و تحویل مساحت دویست مترمربع زمین ساختمانی به‎شرح و کیفیت مذکور در دادنامه تجدید نظرخواسته به جهت عدم ثبت معامله قرار عدم استماع دعوی صادر گردیده، با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قراردادنامه موضوع ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد را درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر دانسته و اینکه انعقاد قرارداد بیع فی مابین طرفین براساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تردید و تکذیب قرار نگرفته به موجب ماده 362 قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است که بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم می‎نماید و عدم رعایت مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک که به جهت رعایت تشریفات صوری معامله می‎باشد نمی‎تواند به اراده طرفین که مبنی برانجام معامله بوده خللی وارد نماید فلذا قرار عدم استماع دعوی به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضایی است. بنابراین با پذیرش اعتراض تجدید نظرخواه و به ‎استناد ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی رأی تجدید نظرخواسته نقض و پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی صادرکننده رأی منقوض اعاده میگردد…»

ب) به دلالت پرونده کلاسه 81/5/1308 شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان آقایان رحمت، احمد و نعمت حسنوند در تاریخ 21/8/1380 به استناد یک فقره قرارداد عادی مورخ 22/9/1372 به طرفیت چهارنفر به اسامی آقایان علی‎عباس، چراغعلی، کرمعلی و القاض شهرت همگی حسنوند به خواسته خلع‎ید از مبذر یک صدمن تبریز زمین کشاورزی از اراضی پلاک 103 طالب بیگ علیا مقوّم به سی میلیون ریال اقامه دعوی نموده است که پس از ثبت به شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر ارجاع و به موجب دادنامه 81/3/315 ـ 14/9/1381 به ترتیب ذیل اتخاذ تصمیم شده است:

«در خصـوص دادخـواست آقایان: 1ـ رحمت 2ـ احمد 3ـ نعمت… فرزندان مرحوم حسن… به طرفیت آقایان: 1ـ علی ‎عباس 2ـ الـقاض 3ـ چراغعلی 4ـ کرمعلی فرزندان روشن علی… به خواسته خلع‎ ید از مبذر یک صد من زمین کشاورزی… نظربه‎اینکه به موجب مادتین 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/12/1310، ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و در مانحن‎فیه خواهان‎ها صرفاً به یک فقره سند عادی مورخ 22/9/1372 استناد نموده‎اند و براین اساس دعوی خواهان‎ها به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبتی صرفنظر از صحت و یا سقم آن در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر واعلام می‎گردد…»» که در اثر تجدید نظرخواهی وکیل خواهان‎ها پرونده در شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان مطرح و طی دادنامه 81/1346 بشرح ذیل مورد تأیید واقع گردیده است:

«« در خصوص اعتراض واصله به وکالت از طرف خواهان‎ها: 1ـ احمد 2ـ ‎رحمت 3ـ نعمت شهرت همگی حسنوند… نسبت به دادنامه شماره 81/315 در پرونده کلاسه 80/266 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر با توجه به اینکه اعتراض موجه و مستدلّی که موجب فسخ دادنامه شود از ناحیه تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی به عمل نیامده و در رسیدگی بدوی نیز مقررات قانونی رعایت شده، اعتراض تجدید نظرخواهان بنظر دادگاه غیروارد تشخیص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب درامور مدنی ضمن رد اعتراض تجدیدنظرخواه دادنامه بدوی را تأیید می‎نماید، ضمناً تجدید نظرخواهان پس از اخذ سند رسمی می‎توانند به تقاضای خلع‎ید اقدام قانونی نمایند…»»

به طوری که ملاحظه می‎فرمایند شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان دعاوی خلع‎ ید مستند به سند عادی را به حکم مواد 47 و 48 قانون ثبت غیرقابل استماع تشخیص و دادنامه بدوی را که براین اساس صادر گردیده است مورد تأیید قرار داده، درحالی که شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر همین استان به شرحی که گذشت دادنامه صادره از دادگاه بدوی را که به لحاظ عدم ثبت مدعی به، غیرقابل استماع اعلام گردیده نقض نموده است. به این ترتیب در استنباط از مواد 47 و 48 قانون ثبت از شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان لرستان به موجب دادنامه‎های 82/207 و 81/1346 آرای مختلفی صادرگردیده است. لذا به استناد ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری تقاضا می‎نماید موضوع جهت ایجاد وحدت رویه قضایی در هیأت محترم دیوان عالی کشور مطرح شود.

معاون قضایی ریاست دیوان عالی کشور ـ حسینعلی نیّری

بتاریخ روز سه‎شنبه 1/10/1383 جلسه وحدت رویه قضائی هیأت عمومی دیوان عالی کشور، به ریاست حضرت آیت‎الله مفید رئیس دیوانعالی کشور وبا حضور جناب آقای درّی نجف‎آبادی دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران و اعضاء معاون شعب حقوقی و کیفری دیوانعالی کشور، تشکیل گردید.

پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و استماع بیانات جناب آقای درّی ‎نجف‎آبادی دادستان محترم کل کشور مبنی بر: «… احتراماً؛ در خصوص پرونده وحدت رویه ردیف: 83/11 موضوع اختلاف نظر بین شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان لرستان در استنباط از مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، با توجه به‎ گزارش معاون محترم دیوان
عالی‎ کشور و ملاحظه سوابق امر، نظریه دادستان کل کشور بشرح ذیل اعلام می‎گردد:

1ـ براسـاس مندرجات دادنـامه شماره 460ـ 5/12/1381 صادره از شعبه سوم دادگستری (محاکم عمومی) الشتر، دعوی خواهان علیه خوانده خلع‎ید و تحویل دویست متر زمین به استناد یک فقره قولنامه عادی مورخ 19/1/1367 بوده که دادگاه بدوی بلحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت مستنداً به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر می‎نماید و رأی صادره طی دادنامه شماره 208 مورخ 30/2/1382 شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان به‎ استناد اصل صحت در معاملات و لزوم قرارداد و اعتبار قرارداد خصوصی طبق ماده 10 قانون مدنی و با توجه به آثار تملیکی عقد بیع طبق ماده 362 قانون مذکور قرار صادره را نقض و جهت رسیدگی به مرجع بدوی اعاده می‎شود.

2ـ بشرح دادنامه شماره 315 مورخ 14/9/1381 شعبه سوم محاکم عمومی الشتر دعوی خواهانها علیه خواندگان بخواسته خلع ‎ید از مبذر یک صد من زمین زراعی به استناد یک فقره سند عادی مورخ 22/9/1372 تنظیمی فی ‎ما بین خواهانها و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی بوده که به استناد مستندات مرقوم در بند یک قرار عدم استماع دعوی
خواهانها صادر می‎گردد. رأی صادره طی دادنامه شماره 1346 مورخ 30/10/1381 شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان عیناً تأیید گردیده‎است.

بنابراین مراتب ملاحظه می‎گردد که:

اولاًـ بلحاظ عدم قطعیت رأی صادره از شعبه چهارم دادگاه تجدید نظراستان لرستان رأی مذکور در تهافت با رأی صادره از شعبه پنجم دادگاه فوق‎الاشعار نمی‎باشد تا قابلیت طرح موضوع در هیأت محترم عمومی دیوان عالی کشور را داشته‎باشد.

ثانیاً ـ مستند احکام مذکور در قبال خواندگان بدوی واجد آثار یکسان نمی‎باشد زیرا مستند رأی شعبه چهارم منتسب به خواندگان بوده و عقد موضوع آن به تصریح مواد 9، 10، 21، 220، 231 قانون مدنی فقط بین طرفین نافذ؛ لازم‎الاتباع و مؤثر بوده متعاملین و قائم مقام قانونی آنها ملتزم به آثار حقوقی سند و عقد مذکور می‎باشند و در نتیجه الزام خواندگان به خلع ‎ید و تحویل مورد معامله از آثار قانونی قرارداد مذکور و بلااشکال است.

درحالی که مستند دادنامه صادره از شعبه پنجم بین خواهانها و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی تنظیم گردیده و ارتباطی به اشخاص ثالث از جمله خواندگان دعوی ندارد زیرا تسری آثار عقد موضوع مستند مرقوم به اشخاص دیگر ملازم با رعایت تشریفات مقرر و نص قانون خواهد داشت.

بدین جهت مستند و مبانی استدلال احکام صادره مختلف و محکوم به هریک علیحده و دارای آثار جداگانه بوده که در نهایت صدور حکم مختلف در خصوص موارد مشابه با استنباط از قوانین محقق نمی‎باشد و هریک از احکام منطبق با قوانین استنادی تشخیص می‎گردد.

فارغ از بحث شکلی فوق‎الاشاره و با عنایت به اینکه: موضوع بحث و اختلاف و تهافت آراء به این حیث برمی‎گردد که در هرصورت آیا استناد به اسناد عادی در محاکم و مراجع قضائی و اداری صحیح است یا طبق مواد 47 و 48 قانون ثبت استناد به اسناد غیر رسمی نیاز به اثبات جداگانه در مراجع قضائی و حقوقی و کارشناسی دارد و دو رأی صادره از شعب تجدید نظر از این حیث با یکدیگر متهافت بنظر می‎رسند، زیرا شعبه چهارم تجدید نظر از این حیث رأی شعبه بدوی را مخدوش و اسناد عادی را طبق قانون و شرع دانسته، فلذا عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائی است و شعبه پنجم تجدید نظر رأی شعبه بدوی را از این حیث صحیح دانسته، لذا تعارض بین دو رأی مذکور از این جهت روشن بوده و باید رفع گردد.

توضیحاً یادآور می‎شود با عنایت به حاکمیت قوانین آمره و اینکه قانون ثبت مانند قانون کار و قانون مالیاتها و قانون تجارت از قوانین آمره و حکومتی محسوب می‎شوند و برای برقراری نظم اجتماعی و تأمین حقوق عامه و پرهیز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاک مردم و جامعه وضع شده است و جمهوری ‎اسلامی نیز این قبیل قوانین را بطور کلی تنفیذ نموده و احیاناً در صورت نیاز اقدام به اصلاح و تکمیل و بازنگری نموده است.

لذا بنظرمی‎رسد، با توجه به مراتب فوق و اینکه از جمله امور مسلّم این است که موجودیت حقوق افراد ملازمه با شناسایی آن از طرف شارع ذاتاً یا عنواناً دارد، حق بدون استناد به مبانی قانونی و شرعی قابلیت تصوّر ندارد و بدین اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین و نظم عمومی است که در این صورت و حتی در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود و قراردادها طبق ماده 71 قانون ثبت فقط بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها رسمیت و اعتبار دارد و برای تسرّی آثار قانونی معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غیر منقول به ‎اشخاص ثالث علاوه بر ثبت سند مربوط به معاملات بشرح فوق به صراحت ماده 72 همان قانون معاملات مذکور هم باید در دفتر املاک به ثبت برسد که علاوه بر تسرّی آثار آن به اشخاص ثالث دولت طبق ماده 22 [قانون مزبور] و مقامات و مراجع قضائی و اداری طبق ملاک ماده 73 و مفهوم مخالف ماده 48 قانون فوق‎الاشعار مالکیت شخص و اسناد مربوطه را به رسمیت شناخته و به آن اعتبار می‎دهند و مستنکف از شناسایی سند مرقوم هم طبق ماده 73 قانون ثبت مستوجب کیفر و واجد مسئولیت قانونی است. بدیهی است لازمه برخورداری از این همه مزایای قانونی رعایت مواد 46 و 47 قانون ثبت می‎باشد والا هرچند عدم رعایت مقررات مرقوم موجب بطلان سند یا عقد و زوال آثارآن بین طرفین نمی‎باشد.

لیکن ترتیب آثار قانونی برآنها درقبال اشخاص ثالث و نیز مراجع قضائی و اداری طبق ماده 48 قانون ثبت مشروط به رعایت مقررات و اسناد رسمی است والا اعتبار قانونی نخواهد داشت و بدین لحاظ ترتیب آثار قانونی بر اصالت صحت و لزوم در عقود … منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین آمره است.

بدون تردید مقررات ثبتی که از جمله قوانین آمره، حکومتی و مرتبط با نظم عمومی است و بدین اعتبار مقنن بعد از استقرار جمهوری اسلامی ایران قطع نظر از اعمال پاره‎ای از اصلاحات کلیت جامعیت و حاکمیت آن مقررات را در مراجع قضایی، اجرایی، اعتباری و حکومتی مورد تنفیذ قرار داده و روابط حقوقی بین صاحبان حق و مراجع قانونی و اشخاص
ثالث را جز در موارد نادر و از باب ضرورت بر اساس اسناد تنظیمی طبق قانون ثبت مورد پذیرش و شناسایی قرار داده است تا تدبیر امور بر اساس نظم عمومی و انضباط اجتماعی جریان یافته و موجبات ازاله محل سوءاستفاده فراهم‎ شده و منازعات احتمالی مبتنی بر آن مرتفع گردد.

بنابراین مراتب چون رأی صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان لرستان با لحاظ مراتب فوق و اینکه ثبتی بودن معاملات و اسناد مربوطه را در مقام اقامه دعوی علیه اشخاص ثالث را لازم دانسته موافق اصول و موازین تشخیص و مورد تأیید است.»
مشاوره نموده و به اتفاق آراء بدین شرح رأی داده‎اند:

ردیف: 83/11 هیأت عمومی

رأی شماره: 672 ـ 1/10/1383

رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

خلع ‎ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ‎ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنابه‌مراتب و با توجه به ‎مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می‎شود. این رأی بر طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم‎الاتباع است.

منبع: روزنامه رسمی، شماره 17460 مورخ 1383/12/11